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　　居住权“入典”保障弱势群体住有所居
　　访清华大学法学院院长申卫星

　　□ 本报记者　　朱宁宁

　　作为新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律，民法典全方位回应了人民群众的法治需求。其中，首次规定的居住权制度引人关注。

　　居住权是指居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。那么，对于普通民众来讲，居住权这一新的用益物权究竟意味着什么？会给社会生活带来怎样的变化？为什么说居住权可以满足特定人群需要？它是如何发挥独特作用的？近日，清华大学法学院院长申卫星接受《法治日报》记者采访，对居住权进行了详解。

　　入法过程一波三折

　　记者：居住权制度作为一项新的物权制度，在我国物权立法中经历了一个怎样的从无到有的过程？为什么说居住权制度具有重要的现实意义？

　　申卫星：居住权制度在我国从无到有，过程可谓一波三折。早在2002年，物权法草案征求意见稿的说明中就提出“切实保护老年人、妇女以及未成年人居住他人住房的权利”，并设专章共计8个条文。此后，在物权法起草过程中，草案一审稿、二审稿、三审稿中均有居住权的内容，2005年物权法草案公布并全民讨论时，有关居住权的条文已增至12条。

　　对于居住权制度，当时学界中多数学者是赞成的，只是在具体设计细节上有所分歧。当然，反对设立居住权的声音自始至终也没有停止，有学者认为弱者保护的价值取向决定其只能在有限的范围内发挥作用，不值得为生活中可能出现的少数现象而专门规定一项法律制度。或许是受到这个观点的影响，最终在临门一脚的时候，居住权由于“适用面很窄”从物权法草案中被删除。

　　这次编纂民法典，居住权再次被提及，并最终写入了民法典当中。在我看来，居住权是介于所有权和债权之间的一个过渡地带，既能非常好地保障一些弱势群体的居住利益，又能使财产的走向符合财富创造人的意志，从而极大地满足人民群众对于财产利用形式多样化的需求。具体来说，居住权的本质在于将房屋所有权的内容在居住权人和所有人间进行分配，从而满足各自不同的需求。在功能定位上，居住权制度既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。更重要的是，居住权作为一项用益物权，同时具有房屋所有权的稳定性和租赁权的灵活性，不仅能够充分落实所有权人对房屋的自由支配，而且为当事人利用房屋提供了更多可供选择的财产利用方式，从而有利于最大限度地发挥房屋的效用。

　　弘扬良好道德风尚

　　记者：应当看到，目前我国还有大量的离婚妇女、孤寡老人等弱势群体的住房需求在一些情况下难以得到满足。有了居住权，对这部分弱势群体意味着什么呢？

　　申卫星：法律的一个重要功能在于以国家强制力对弱者利益进行事先保护，以体现法律的人文关怀和社会正义诉求。在当今社会，赠与房屋所有权代价过大，借用又极不稳定，均难以起到真正的作用。居住权是一项用益物权，可以在所有权人依然保留房屋所有权的同时，为居住权人提供稳定的权利保障。设立居住权，既能使得被扶助人拥有稳定的居所，也不至于使房屋的所有权旁落他人。这就更能为相互扶助的双方所接受，也可以避免许多不必要的矛盾。

　　首先，设立居住权制度有利于在离婚的财产分割中为离婚妇女提供基本住房保障。婚姻法第四十二条规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。但是如何适当帮助？我们知道，现在一套房屋的价值动辄成百上千万元，如果将“帮助”直接理解为房屋所有权的给予，则似乎超过了“适当”的限度。有了居住权制度，上述难题就可以得到化解，法官可以判决房屋所有权仍然不变，但设置居住权，这样离婚后的妇女就不会无处可住。

　　其次，居住权制度有利于鼓励人们相互扶助，从而自行解决弱势群体的住房难题。居住权对社会弱者的保护并不限于近亲属之间，也不仅仅限于离婚妇女、保姆、未成年人等人群，其他与房屋所有人有着某种非直系亲属性质的生活关系之人，只要房屋所有人有此意愿便可以为其设立居住权，就在很多情况下更好地解决了弱势群体的住房问题。

　　总之，居住权正式入法，不是消极地反映社会需求，而是具有引导良好风尚与形塑社会的功能，可以进一步弘扬友善互助的道德风尚。

　　保障父母老年安居

　　记者：我国现在已经步入老龄化社会，养老问题成为不容回避的现实问题。那么，此次设立居住权制度将会给养老带来什么样的影响？会改变中国人的养老方式吗？

　　申卫星：居住权具有以房养老的功能，无论是城市还是农村，居住权的存在都显得尤为必要。比如，伴随城市房价日益高涨，刚毕业的大学生买房时往往会请求父母支持首付。父母倾其一生的积蓄支持子女购房后，如果无法保证自己老有所居，那么就可以通过居住权，让子女享有新购房屋所有权的同时，让出首付的父母获得居住权。这样就保证了父母老年安居的需要，解除了后顾之忧，双方利益都得到最大程度的满足。

　　再比如，我国农村地区普遍存在父母为儿子建造结婚住房的风俗，房子建成后会登记在儿子的名下。但父母自己的房屋年久失修想去儿子家住时却不是那么容易。或者父母会担心儿子夫妻关系不稳定，房屋产权今后易主，会费尽脑筋作出各种约定以防止财产旁落，但这些约定也仅具债权之效，在登记的公信力面前，显得苍白无力，这时候就可以通过居住权来保障父母权益。父母建房给子女，所有权虽然登记于子女名下，自己却可以保留居住权，以备将来可能之用。

　　值得一提的是，居住权制度还可以让老年人实现将死后的钱拿到生前来花。在我国，很多老人一辈子勤俭持家为子孙留下积蓄或产业，遗产中最为常见也是价值最大的就是房产。而把房产作为遗产，不全然都是老年人节俭，还在于房屋不像其他财产，可以用来变现生前消费，卖了房老人就会无处可住。而当父母年老患病需要治疗时，价值不菲的房产却无法变现，这对老年人而言并不公平。有了居住权，老年人完全可以通过设定居住权将房子低价转让给子女或者其他人，这样通过移转所有权保留居住权，通常作为遗产的房屋就可以变现，既可以改善老年人的生活状态，提高生活质量，又能保障其老有所居，也不会出现房产继承的纠纷。

　　消除父母再婚阻碍

　　记者：随着社会的发展，老年人再婚比较常见，但长期困扰老年人再婚的最大问题就是一方老人去世后财产尤其是房产如何继承，这已经成为老年人再婚的障碍，甚至带来不少忧与痛。那么居住权的设立是否会解决这一难题？

　　申卫星：确实，老年人再婚最担心的是原来两个家庭的财产如何处理。一般要么分别财产制，要么不登记在一起住。但是当一方去世时，问题就来了。遗留一方的居住成为大问题，给遗属房屋所有权，担心遗属死后房屋被他人子女继承，不给所有权又担心自己死后遗属受到子女排挤而流离失所。

　　有了居住权，这种难题就可以迎刃而解。丈夫可以在遗嘱中把房产继承权留给子女，同时为妻子设定居住权。这样既解决了其生存配偶的生活需要，也可以达到房屋所有权由其子女继承的意愿，同时还能够为将来侵害房屋产权设置强有力的防范措施。

　　居住权的设立，为实现财产所有和利用建立一个缓冲的中间地带。这种解决之道的优越性在那种结婚前已有子女的再婚情形下表现得尤为突出，大大改观了以往“要么是所有权，要么就什么权利都没有”的简单化模式。通过设立居住权，房屋所有权人、居住权人(其配偶)以及第三人(其子女)的利益得到了极好的平衡，充分满足他们各自不同的利益诉求，这样就会有效地消除子女对父母再婚的阻碍。